Pflichtteil bei Haus & Immobilie: Wert, Auszahlung, Fristen

Bei vielen Nachlässen steckt das eigentliche Vermögen nicht auf dem Konto, sondern in einem Haus oder einer Eigentumswohnung. Genau das führt beim Pflichtteil regelmäßig zu Streit. Wer enterbt wurde, hofft oft auf einen Anteil an der Immobilie und muss dann feststellen, dass ihm etwas ganz anderes zusteht.

Enterbt ist dabei nicht nur, wen ein Testament ausdrücklich ausschließt. Enterbt ist auch, wer darin einfach nicht genannt wird, obwohl er als Kind oder Ehegatte gesetzlicher Erbe geworden wäre. Sprechen die Eltern das Haus allein einem Geschwisterkind zu, sind die übrigen Kinder von der Erbfolge ausgeschlossen, und ihnen bleibt der Pflichtteil. Auch wer zwar bedacht wurde, aber weniger erhält als seinen Pflichtteil, kann die Differenz verlangen. Was der Ausschluss von der Erbfolge sonst noch bedeutet, steht im Beitrag darüber, welche Rechte nach einer Enterbung bleiben.

Der Pflichtteil bleibt ein Geldanspruch, auch wenn nur ein Haus da ist

Das ist der wichtigste Punkt und zugleich der, der am häufigsten missverstanden wird. Der Pflichtteil ist kein Anteil am Nachlass, sondern ein Anspruch auf Geld, der sich gegen die Erben richtet (§ 2303 BGB). Der Höhe nach beträgt er die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils.

Für eine Immobilie hat das eine klare Folge. Wer nur pflichtteilsberechtigt ist, wird nicht Miteigentümer des Hauses, steht nicht im Grundbuch, darf nicht einziehen und bestimmt auch nicht mit, ob das Haus verkauft, vermietet oder behalten wird. Was ihm zusteht, ist ein Geldbetrag, der sich am Wert der Immobilie und des übrigen Nachlasses bemisst. Die Immobilie selbst gehört den Erben.

Diese Trennung wirkt auf den ersten Blick hart, sie hat aber einen einfachen Grund. Nahe Angehörige sollen am Wert des Nachlasses beteiligt werden, ohne den Erben in ihre Entscheidungen über einzelne Gegenstände hineinreden zu können. Beim Pflichtteil geht es deshalb immer um Geld und nie um Steine.

Wie eine Immobilie für den Pflichtteil bewertet wird

Da sich der Pflichtteil aus dem Wert des Nachlasses berechnet, ist die Bewertung der Immobilie die zentrale Frage. Maßgeblich sind Bestand und Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 BGB). Bei einer Immobilie bedeutet das den Verkehrswert am Todestag, also den Preis, der sich bei einem Verkauf am Markt erzielen ließe. Nicht maßgeblich sind der frühere Kaufpreis, der Einheitswert aus dem Steuerbescheid oder ein Wunschwert der Erben.

Damit sich der Anspruch überhaupt beziffern lässt, gibt das Gesetz den Berechtigten einen Auskunftsanspruch gegen die Erben (§ 2314 BGB). Die Erben müssen ein vollständiges Verzeichnis des Nachlasses vorlegen. Auf Verlangen wird dieses Verzeichnis von einem Notar aufgenommen, was in der Praxis als verlässlicher gilt. Für die Immobilie lässt sich zusätzlich eine Wertermittlung durch einen Sachverständigen fordern. Die Kosten für Auskunft und Gutachten trägt der Nachlass und nicht der Berechtigte persönlich.

Bei der Bewertung spielt auch eine Rolle, was auf der Immobilie lastet. Ist das Haus noch mit einem Darlehen belastet und im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, mindert die noch offene Schuld den Nachlasswert und damit auch den Pflichtteil. Ähnlich wirkt ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht, das schon vor dem Erbfall bestellt war. Darf etwa der überlebende Ehegatte aufgrund eines solchen Rechts lebenslang im Haus wohnen bleiben, ist die Immobilie für die Erben weniger wert, und dieser geminderte Wert schlägt auf den Pflichtteil durch. Anders liegt es, wenn der Erblasser das Wohnrecht erst im Testament als Vermächtnis zuwendet. Vermächtnisse mindern den Nachlasswert für die Pflichtteilsberechnung nicht, weil sich der Pflichtteil sonst durch Anordnungen im Testament aushöhlen ließe. Wie stark sich eine Belastung im Einzelfall auswirkt, ist oft selbst ein Streitpunkt.

Steht der Wert fest, ergibt sich daraus über die Pflichtteilsquote der konkrete Betrag. Wie sich diese Quote herleitet und was vom Nachlasswert am Ende übrig bleibt, führt der Leitfaden zur Berechnung des Pflichtteils Schritt für Schritt vor. Wer den Verkehrswert grob einschätzen kann, bekommt über den Pflichtteilsrechner in wenigen Minuten eine erste Größenordnung.

Was gilt, wenn das Geld im Haus steckt und der Erbe nicht zahlen kann

Ein häufiges Problem hat nichts mit bösem Willen zu tun. Der Erbe hat das Haus geerbt, aber kein Geld auf dem Konto, um den Pflichtteil auszuzahlen. Das Vermögen ist gebunden, und der Pflichtteil ist trotzdem eine Geldforderung. Der Anspruch entsteht mit dem Erbfall und ist grundsätzlich sofort fällig (§ 2317 BGB).

Für den Erben bedeutet das, dass er sich das Geld beschaffen muss. Er kann die Immobilie beleihen, einen Kredit aufnehmen, das Haus vermieten oder es im Zweifel verkaufen. Erzwingen lässt sich der Verkauf von außen nicht, denn wer nur den Pflichtteil hat, ist nicht Eigentümer. Er kann allein seine Geldforderung geltend machen, und wie der Erbe sie bedient, bleibt dessen Entscheidung.

Für besondere Härtefälle kennt das Gesetz die Möglichkeit einer Stundung (§ 2331a BGB). Würde die sofortige Auszahlung den Erben ungewöhnlich hart treffen, etwa weil er das selbst bewohnte Familienheim aufgeben müsste, kann er verlangen, den Pflichtteil später oder in Raten zu zahlen. Die Interessen des Berechtigten sind dabei angemessen zu berücksichtigen. Über die Stundung entscheidet das Gericht, bei unbestrittenem Anspruch das Nachlassgericht. Die Voraussetzungen sind eng und hängen stark vom Einzelfall ab. Als Regelfall darf man eine Stundung nicht erwarten.

Verschenkte Immobilien und der Ergänzungsanspruch

Gerade bei Immobilien kommt es oft vor, dass das Haus schon zu Lebzeiten übertragen wurde, meist auf ein Kind. Für die übrigen Berechtigten sieht es dann so aus, als wäre kaum noch etwas da, aus dem sich ein Pflichtteil berechnen ließe. Für solche Fälle gibt es den Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB). Vereinfacht gesagt wird die Schenkung dem Nachlass für die Berechnung wieder hinzugerechnet, so als hätte der Erblasser sie nicht gemacht. Berücksichtigt werden die letzten zehn Jahre vor dem Erbfall, und je länger die Übertragung zurückliegt, desto weniger zählt sie mit. Wie diese Abschmelzung im Einzelnen rechnet, zeigt der Beitrag dazu, wie Schenkungen den Pflichtteil erhöhen.

Bei Immobilien gibt es dazu eine wichtige Besonderheit, die viele überrascht. Die Zehnjahresfrist beginnt nur zu laufen, wenn sich der Schenker wirtschaftlich wirklich von der Immobilie trennt. Hat sich der Erblasser bei der Übertragung einen Nießbrauch oder ein umfassendes Wohnrecht an der ganzen Immobilie vorbehalten und nutzt das Haus faktisch weiter wie zuvor, beginnt die Frist nach der Rechtsprechung nicht zu laufen. Die Schenkung bleibt dann auch nach vielen Jahren voll berücksichtigt. Wer also meint, nach zehn Jahren sei ohnehin nichts mehr zu holen, sollte diesen Punkt nicht übersehen. Wie sich solche Fälle rechnen und wie die übertragene Immobilie dabei bewertet wird, behandelt der Beitrag zum zu Lebzeiten überschriebenen Haus.

Reicht der Nachlass für die Ergänzung nicht aus, kann unter engeren Voraussetzungen auch derjenige in Anspruch genommen werden, der die Immobilie geschenkt bekommen hat (§ 2329 BGB). Gegenüber dem Beschenkten gilt eine eigene Frist. Dieser Anspruch verjährt taggenau drei Jahre nach dem Erbfall, und zwar unabhängig davon, ob der Berechtigte von der Schenkung wusste.

Typische Konfliktpunkte und Fehler

Der häufigste Streit dreht sich um den Wert. Die Erben setzen die Immobilie niedrig an, der Berechtigte hält den Wert für zu gering. Da beim Pflichtteil jeder Prozentpunkt am Wert bares Geld ist, lohnt es sich, auf einer sauberen Bewertung zu bestehen, notfalls über ein notarielles Verzeichnis und ein Sachverständigengutachten.

Ein zweiter Punkt ist die Verzögerung. Manche Erben lassen die Auszahlung ins Leere laufen, indem sie keine Auskunft geben oder die Bewertung hinauszögern. Dagegen hilft ein strukturiertes Vorgehen, das Auskunft, Wertermittlung und Zahlung nacheinander und mit klaren Fristen einfordert, wie es die Stufenmahnung vorsieht.

Dabei läuft die Zeit. Der Pflichtteilsanspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Berechtigte vom Tod und von seiner Enterbung erfahren hat. Wer eine Verhandlung über den Hauswert lange laufen lässt, sollte deshalb die Fristen und Hürden im Blick behalten, die bei der Durchsetzung zu beachten sind.

Und schließlich wird der Ergänzungsanspruch bei verschenkten Immobilien oft übersehen. Wer den Eindruck hat, der Erblasser habe zu Lebzeiten alles weggegeben und für ihn bleibe nichts, sollte prüfen lassen, ob eine solche Schenkung noch mitzählt.

Häufige Fragen

Bekomme ich einen Anteil am Haus, wenn mir ein Pflichtteil zusteht?

Nein. Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch gegen die Erben und kein Anteil an der Immobilie. Sie werden dadurch nicht Miteigentümer und nicht ins Grundbuch eingetragen. Der Betrag richtet sich aber nach dem Wert des Nachlasses, zu dem die Immobilie in aller Regel den größten Teil beiträgt.

Wie wird der Wert des Hauses bestimmt?

Maßgeblich ist der Verkehrswert am Todestag, also der am Markt erzielbare Preis. Sie können Auskunft über den Nachlass verlangen und darauf bestehen, dass der Wert der Immobilie durch einen Sachverständigen ermittelt wird. Die Kosten dafür trägt der Nachlass.

Das Haus wurde nach dem Erbfall verkauft. Zählt jetzt der Verkaufspreis?

Maßgeblich bleibt der Wert am Todestag. Ein zeitnah am freien Markt erzielter Verkaufspreis ist dafür in der Regel ein gewichtiges Indiz. Zwingend ist er aber nicht. Gibt es Anhaltspunkte, dass unter Wert verkauft wurde, etwa innerhalb der Familie, lässt sich auch nach dem Verkauf noch eine Wertermittlung verlangen. Umgekehrt bleiben spätere Wertsteigerungen außer Betracht.

Mindert das Wohnrecht meiner Mutter meinen Pflichtteil?

Meist ja, wenn das Recht schon vor dem Erbfall bestand. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch macht die Immobilie für die Erben weniger wert, und dieser geminderte Wert ist die Grundlage für den Pflichtteil. Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt vom Umfang des Rechts und von der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person ab und ist häufig selbst umstritten. Hat der Erblasser das Wohnrecht dagegen erst im Testament als Vermächtnis angeordnet, mindert es den Pflichtteil nicht.

Kann ich verlangen, dass das Haus verkauft wird, damit ich mein Geld bekomme?

Einen Verkauf können Sie nicht erzwingen, weil Sie nicht Eigentümer sind. Sie können nur Ihre Geldforderung geltend machen. Ob der Erbe dafür das Haus verkauft, beleiht oder das Geld anders aufbringt, entscheidet er selbst.

Der Erbe sagt, er habe kein Geld, um mich auszuzahlen. Was dann?

Der Pflichtteil bleibt eine Geldforderung, auch wenn das Vermögen im Haus steckt. Der Erbe muss sich das Geld grundsätzlich beschaffen. Nur in echten Härtefällen kann er eine Stundung erreichen, also eine spätere Zahlung oder Ratenzahlung. Darüber entscheidet ein Gericht. Das ist die Ausnahme und hängt stark vom Einzelfall ab.

Die Immobilie wurde vor Jahren verschenkt. Habe ich trotzdem etwas davon?

Möglicherweise ja. Über den Ergänzungsanspruch werden Schenkungen der letzten zehn Jahre anteilig wieder berücksichtigt. Hat sich der Erblasser bei der Übertragung einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht an der ganzen Immobilie vorbehalten, beginnt diese Frist unter Umständen gar nicht zu laufen, sodass die Schenkung auch später noch voll zählt. Ob das zutrifft, ist eine Frage des Einzelfalls.

Wie lange habe ich Zeit, meinen Pflichtteil zu fordern?

Der Anspruch verjährt regelmäßig nach drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Todesfall und davon erfahren haben, dass Sie übergangen wurden. Unabhängig von dieser Kenntnis endet die Möglichkeit spätestens dreißig Jahre nach dem Erbfall. Beim Anspruch gegen den Beschenkten gilt zudem die eigene, taggenaue Frist von drei Jahren, weshalb sich eine frühzeitige Prüfung lohnt.

Wenn es bei der Auszahlung hakt

Im Normalfall wird der Pflichtteil ganz regulär von den Erben eingefordert und ausgezahlt. Dafür braucht es keine besondere Hilfe. Schwierig wird es erst, wenn eine Immobilie im Spiel ist und die Erben die Auszahlung erschweren. Sie setzen den Wert des Hauses zu niedrig an, verweigern eine ordentliche Auskunft oder verweisen darauf, es sei ja kein Geld da, und ziehen die Sache über Jahre in die Länge.

Genau an dieser Stelle unterstützt Erbfinanz. Muss ein Anspruch durchgesetzt werden, können wir das Kostenrisiko tragen, sodass Sie nicht selbst für Anwalt, Gutachten und Gericht in Vorleistung gehen. Die rechtliche Vertretung übernimmt dabei immer ein Fachanwalt für Erbrecht, den wir auf Wunsch vermitteln.

Wem ein sicherer und zügiger Abschluss wichtiger ist als der höchstmögliche Betrag, kann seinen Pflichtteilsanspruch verkaufen und wird zeitnah ausgezahlt, ohne den Streit um den Hauswert selbst austragen zu müssen. Der Kaufpreis bleibt dafür unter dem Betrag, der am Ende einer erfolgreichen Durchsetzung stehen könnte. Wer Zeit hat und mit den Erben im Gespräch bleibt, fährt deshalb meist besser, wenn er den Anspruch selbst geltend macht.

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